Biblia Rentiera - jak generować przychody pasywne i zdobyć wolność finansową - Daniel Tokarz

SPIS TREŚCI

O autorze 9

Wstęp 11

Czym jest dochód pasywny i półpasywny? 16

Różnice między dochodem pasywnym a wolnością finansową i bogactwem 18

65 przykładów przychodów pasywnych i półpasywnych 19

Moja droga do wolności finansowej 23

Czy przychody pasywne są moralne? 28

Edukacja finansowa 29

Dlaczego? 33

Wartość netto 35

Miara wolności finansowej 39

Etapy dochodzenia do wolności finansowej - mikroportfel rentiera 42

Nawyki 48

Składniki aktywów i zasada zachowania bazy 52

Największe przeszkody na drodze do wolności finansowej 53

Fundusz ubezpieczeniowy 59

Zarządzanie kredytami i budowanie zdolności kredytowej 62

Zarządzanie spłatą kredytów 64 Warunki udzielania kredytów 66 Uproszczony sposób obliczenia zdolności kredytowej 67

Strategie działania przy utracie zdolności do spłaty zobowiązań 70

Upadłość konsumencka 71

Inwestowanie zgodne z cyklami koniunkturalnymi 72

Dzieci hossy 74 Fazy rynku 75 Strategia 76

Wycena wartości - matematyka sukcesu 78

Podejście porównawcze - model uproszczony 81 Podejście inwestycyjne - model uproszczony 83 Określanie zasadności inwestycji w zróżnicowane aktywa 84 Pozostałe metody wyceny 85

Zarządzanie podatkami, optymalizacja podatkowa 87

Złoto i srebro jako formy ochrony kapitału przed inflacją 92

Dźwignie rentiera 97

Dźwignia kredytowa 98 Dźwignia wartości netto 99 Dźwignia podatkowa 100 Dźwignia czasu, zatrudnienia 100 Dźwignia technologii 101 Dźwignia optymalizacji 102

Najlepsze źródła przychodów pasywnych i półpasywnych 103

Wynajem nieruchomości 106

Opracowanie strategii wynajmu 107 Wyszukiwanie okazji inwestycyjnych 112 Walidacja inwestycji i podstawowy wskaźnik jej opłacalności 116 Finansowanie inwestycji 119 Due diligence i zakup nieruchomości - źródła informacji 123 Inwentaryzacja i przygotowanie planu nieruchomości 129 Przygotowanie nieruchomości do wynajmu - home staging 133 Home staging w praktyce 135 Checklista i prezentacja nieruchomości 138 Techniki copywritingu i inne elementy oferty nieruchomości 140 Zdjęcia 143 Film 152 Wirtualna wizyta 154 Zarządzanie najmem 155 Selekcja najemców, czyli jak bezpiecznie wynająć nieruchomość 157

Spółki dywidendowe -giełda 160

Zalety i wady inwestowania w spółki dywidendowe 162 Wybór najlepszych spółek dywidendowych 164 Stopa dywidendy 166 Wskaźnik wypłaty dywidendy (ang. payout ratio) 168 Cena do zysku C/Z (P/E price earning ratio) 169 Cena do wartości księgowej C/WK (ang. return on equity) 170 Rentowność kapitału własnego 173 Sprawozdania finansowe 174 Bilans - sprawozdanie o majątku firmy na określony dzień bilansowy 175 Rachunek zysków i strat - sprawozdanie o wyniku finansowym firmy za dany okres 177 EBITDA 177 Rachunek przepływów pieniężnych (cash flow) - sprawozdanie o wpływach i wydatkach pieniężnych w danym okresie 179 Analiza potencjału przedsiębiorstwa 181 Dzień ustalania prawa do dywidendy i dzień wypłaty dywidendy 182

Obligacje korporacyjne 183

Po co spółka emituje obligacje, skoro może wziąć kredyt bankowy? 185 Różnice między akcjami a obligacjami tego samego przedsiębiorstwa 186 Możliwości inwestowania na rynku obligacji 187

Lokaty i instrumenty strukturyzowane 189

Procent składany 191 Obliczanie procentu składanego 191 Lokata strukturyzowana 193

Kursy wideo / Kursy online 194

Jak wybrać temat kursu online 196 Sposoby nagrywania kursów wideo 197 Czas trwania kursu 200 Dystrybucja kursów 201 Marketing produktów informacyjnych 203 Społeczności internetowe 204 E-mail marketing 207 Pozyskiwanie adresów mailowych 209 Blog 212 Podcast 213 YouTube 217

Książki, audiobooki, e-booki 221

Self-publishing 223 Tradycyjne wydawnictwo 225 Koszty wydania książki 226 Jak wybrać temat i tytuł książki? 230 Cena książki 230 Walidacja pomysłu 232 Wydanie książki bez pisania 233 ISBN 234 Pisanie książki 234 Sprzedaż 235 Ile można zarobić na wydaniu własnej książki? 236

Zdjęcia, filmy, muzyka i szablony w agencjach stockowych 238

Co to jest agencja stockowa? 239 Kto kupuje zdjęcia i muzykę od agencji stockowych? 240 Jak rozpocząć współpracę z agencją? 240 Pozycjonowanie zdjęcia 241 Badanie popularności 242 Zasady współpracy z agencją stockową 243

Wynajem ruchomości - jachty, sprzęt budowlany, RTV 245

Wspólne inwestycje - crowdfunding 250

Time sharing, sharing economy, mesh economy 254

Ostrożnie z franczyzą 256

Schemat Ponziego, ponadprzeciętne zyski i brak wartości 260

Zakończenie 264

O autorze

Daniel Tokarz

Właściciel firmy inwestującej od 2004 roku w instrumenty pasywne. Założyciel jednej z pierwszych firm na rynku polskim produkującej i sprzedającej wideokursy (blisko 100 wydanych kursów i kilkaset tysięcy sprzedanych produktów). Współproducent programów komputerowych. Autor kilkunastu książek w wersji papierowej, e-booków oraz bestsellerowych audiobooków oferowanych we wszystkich największych księgarniach na rynku polskim. Właściciel nieruchomości mieszkalnych i użytkowych przynoszących comiesięczne przychody z wynajmu. Uczestnik setek transakcji kupna i wynajmu nieruchomości. Od 1998 roku inwestor giełdowy specjalizujący się w spółkach dywidendowych i zabezpieczaniu inflacyjnym z wykorzystaniem metali szlachetnych w postaci złota i srebra. Autor wyróżnionego referatu podczas Międzynarodowego Seminarium Kół Naukowych w 2012 roku, który na podstawie analizy wskaźników giełdowych trafnie przewidział zachowanie spółek z sektora deweloperskiego w kolejnych latach. Prywatnie mąż Magdy oraz tata Zuzi i Jaśka. Pasjonat żeglarstwa, golfa, astronomii, matematyki finansowej, tańca, wspinaczki, snowkitingu i nurkowania.

O książce

Inwestowanie w przychód pasywny jest możliwe w wielu obszarach. Nieruchomości, spółki dywidendowe, kursy internetowe, biznesy, książki, wynajem ruchomości, lokaty, obligacje to instrumenty o zróżnicowanych poziomach ryzyka, ale i zróżnicowanych stopach zwrotu z inwestycji.

"Biblia rentiera" opisuje ścieżki generowania przychodów pasywnych, akcentując zarówno zalety, jak i zagrożenia towarzyszące poszczególnym inwestycjom. W niezwykle innowacyjny sposób zestawia produkty inwestycyjne, aby razem z czytelnikiem znaleźć ich wspólne cechy.

Autor książki jest żywym dowodem na to, że dywersyfikacja źródeł stałych dochodów jest możliwa, a wręcz niezbędna w celu zabezpieczenia sytuacji finansowej inwestora.

"Biblia rentiera" to pierwsze kompendium, które kompleksowo omawia tak szeroki wachlarz możliwości osiągnięcia i utrzymania wolności finansowej.

Z książki dowiesz się:

jak okazyjnie kupić i przygotować nieruchomości do wynajmu; jak zarządzać kredytami i zdobyć zdolność kredytową; jak wydać własną książkę; jak przygotować i sprzedawać wideokursy, audiobooki i e-booki; jak selekcjonować wartościowe spółki dywidendowe; jak już dzisiaj stworzyć mikroportfel rentiera; jak sprzedawać własne zdjęcia, filmy i muzykę; jak wykorzystywać sześć dźwigni rentiera; jak inwestować zgodnie z cyklami koniunkturalnymi; jak rozpoznawać bańki spekulacyjne i oszustwa; jak zarządzać podatkami.

Poznasz też 65 rodzajów przychodów pasywnych i dowiesz się o wiele, wiele więcej...

Wstęp

2002 rok, Wrocław. Właśnie przepracowałem noc. Sprzątam restaurację typu fast food i po szybkim prysznicu staję na kasie. Obserwuję ludzi, którzy całą rodziną jadą na narty. Moja stawka godzinowa wynosi poniżej 3 zł.

Po wyjściu z pracy widzę niebo poprzecinane smugami i wyobrażam sobie, że samoloty, które je zostawiły, lecą gdzieś do ciepłych krajów. To tak daleki dla mnie świat, że trudno mi nawet marzyć o podobnej rzeczywistości.

Później przejazd tramwajem na uczelnię. Politechnika Wrocławska znajduje się po drugiej stronie miasta, mam więc czas na szybką drzemkę.

Moja mama mieszka samotnie w małym mieście na końcu Polski. Wysłała dwójkę dzieci na studia, więc nie mam co liczyć na poważniejsze wsparcie finansowe z jej strony. Rzeczywistość wydaje się trudna, jednak mam świadomość, że wiele osób miewa znacznie ciężej i że wszystko jest tylko kwestią organizacji.

Z takimi myślami planuję swoje pierwsze podróże po Europie. Moim darmowym środkiem transportu jest rower, na którym mam wszystko, co jest mi niezbędne do życia: namiot, śpiwór, kuchenkę gazową, trochę ubrań i części zapasowych. To wszystko gwarantuje mi wolność przemieszczania się. Taka forma podróży okazuje się również tańsza niż pozostanie w mieście - nie muszę opłacać czynszu ani energii elektrycznej czy przejazdów środkami komunikacji miejskiej.

W tamtym czasie podróżowanie rowerem nie było jeszcze tak popularne, jak jest teraz. Poznawałem sporo osób, które zadawały mnóstwo pytań. Gospodarze często użyczali mi kawałka przestrzeni, żebym mógł rozłożyć namiot, więc nie zawsze spałem na dziko. Kiedy kończył mi się budżet wyjazdowy, podejmowałem prace sezonowe i mogłem przedłużać swoje wyprawy.

Pewnego dnia przy granicy szwajcarsko-austriackiej spotykam parę polskich motocyklistów, Ernesta i Anię. Opowiadają, że pracują przez określony czas, a później przez niemal sześć miesięcy jeżdżą po Europie. Na czas wyjazdów wynajmują komuś swoje mieszkanie, dzięki czemu na konto spływają im dodatkowe środki.

Rozmowa z nimi okazała się na tyle ekscytująca, że w nocy nie mogłem zmrużyć oka. Uświadomiłem sobie, że wystarczy posiadać kilka mieszkań na wynajem, aby prowadzić wymarzony styl życia, który dla mnie oznaczał jedno: możliwość podróżowania.

Trochę przytłaczała mnie myśl, że jedyną "nieruchomością", którą wówczas posiadałem, był namiot wyblakły od słońca, w dodatku nie zawsze legalnie rozstawiany na czyimś gruncie.

Przez kilkaset kilometrów zastanawiam się, co mogę zrobić, aby zebrać fundusze na swoją pierwszą nieruchomość na wynajem. W mojej głowie powstaje również teoria, że mam większe szanse, niż mają osoby zamożne, ponieważ punkt, z którego startuję, bardziej motywuje mnie do zmiany aktualnego stanu.

Przez kolejne dwa lata chwytam się zajęć dodatkowych i zbieram fundusze na otwarcie własnej firmy. Studiuję na politechnice i jednocześnie pracuję między innymi jako ochroniarz, broker otwartych funduszy emerytalnych, sprzedawca powierzchni reklamowych czy agent pocztowy. Do Wrocławia oddalonego o ponad 100 km zdarza mi się dojeżdżać rowerem zamiast autobusem. Sakwy rowerowe wypycham zapasami pierogów i bigosu. Na trasie wyglądam pewnie jak turysta, który ma zamiar przejechać całą Europę, tymczasem wszystko robię po to, aby zaoszczędzić kilka złotych.

Do 2004 roku zaoszczędzam tyle z mojej wieloetatowej pracy, że mogę otworzyć wymarzoną firmę.

Prowadzę ją w wynajętym pokoju. Kupuję kompilatory, oprogramowanie i drukarkę termotransferową do płyt CD, na którą odkładałem ponad dwa lata. W ramach jednoosobowej działalności wypuszczam pierwsze programy i kursy, które opracowałem jeszcze przed założeniem firmy. Komputer, który posiadam, jest za słaby do kompilacji produktów czy nagrywania wideo z monitora, na szczęście studiuję informatykę, więc część pracy wykonuję na sprzęcie znajomych z roku. Muszę zarabiać już od pierwszego dnia prowadzenia działalności, ponieważ nie mam ani dofinansowania z UE, ani preferencyjnego ZUS-u.

Po 14 latach prowadzenia firmy rzeczywistość przekracza moje najskrytsze marzenia. Mam cudowną żonę i dwójkę dzieci, z którymi kilkadziesiąt razy w roku wyjeżdżam na wakacje lub kilkudniowe wypady. Dysponuję portfelem mieszkań i lokali użytkowych na wynajem o wartości kilku milionów złotych. Inwestuję również w akcje dywidendowe i obligacje korporacyjne. Na wypadek wyjątkowo niekorzystnych scenariuszy zabezpieczam się złotymi sztabkami i monetami. Oprócz dwóch dobrze prosperujących biznesów posiadam również kilka innych instrumentów inwestycyjnych oraz prawa autorskie do kilkudziesięciu kursów wideo, kursów językowych, programów komputerowych, książek w wersji drukowanej, e-booków i audiobooków. Przychody pasywne z tych wszystkich źródeł pozwalają mi na podróżowanie i rozwijanie się w wielu sportach i pasjach:

nurkowaniu (posiadam stopień zaawansowany organizacji PADI); żeglowaniu i pływaniu motorówką (posiadam patent żeglarski i motorowodny, a te słowa piszę do Ciebie z katamaranu na Karaibach); grze w golfa; jeździe na nartach (zjazdowych, biegowych, skiturowych); snowkitingu (jeżdżę i skaczę na nartach z latawcem); windsurfingu; salsie i innych rodzajach tańca (zdarzyło mi się nawet prowadzić bezpłatne kursy); wspinaczce; jeździe figurowej na łyżwach (wykonuję spiny i pojedyncze toe loopy i axle, ale uczę się również podwójnych); astronomii (należę do Polskiego Towarzystwa Miłośników Astronomii); grze na afrykańskim djembe (opowiadałem o tym instrumencie i prezentowałem podstawy gry w programie telewizyjnym); packraftingu i bikeraftingu (rodzaj spływów z ultralekkim kajakiem, który w górę spływu niesie się w plecaku lub przewozi na rowerze); podróżach po różnych zakątkach świata.

Co się stało w latach 2004-2019, że diametralnie zmieniłem swoją sytuację finansową?

Mówiąc w uproszczeniu: wydałem blisko 70 produktów w postaci kursów wideo, programów komputerowych oraz książek i sprzedałem je w kilkuset tysiącach kopii w Polsce i za granicą. Dochody przeznaczałem na zakup instrumentów inwestycyjnych, o których wspomniałem powyżej. Warto zaznaczyć, że żaden z moich produktów nie okazał się znaczącym sukcesem sprzedażowym, żaden również nie przyniósł mi poważniejszych strat. Wszystko, co robiłem przez kilkanaście ostatnich lat, obejmowało opracowywanie zróżnicowanych projektów - początkowo jednoosobowych, a później zespołowych.

Czy się przechwalam? Nie. Chcę tylko powiedzieć, że wolność finansową możesz osiągnąć dzięki konsekwencji i wytrwałości. Nie potrzebujesz ani wyjątkowych osiągnięć, ani spektakularnych sprzedaży. Nawet jeżeli startujesz od zera lub poniżej zera.

Nie musisz być drugim Billem Gatesem, Markiem Zuckerbergiem czy Elonem Muskiem. Takie scenariusze życiowe jak ich zdarzają się niezwykle rzadko. Ważne są jednak dwa czynniki: cel i determinacja w jego realizacji.

Jeśli o mnie chodzi, nie miałem marginesu na popełnianie poważnych błędów, bo nie miałem zaplecza, które w takiej sytuacji mogłoby mi pomóc. Dlatego nie znajdziesz u mnie porad typu: "jak uczyć się na moich porażkach", bo zwyczajnie nie mogłem ich ponosić.

W ciągu tych kilkunastu lat finanse przestały być czynnikiem, który dominuje w moim myśleniu. Dzisiaj mogę również pomagać innym.

Chciałbym przedstawić Ci narzędzia i instrumenty, których użyłem do zbudowania wolności finansowej i z których stale czerpię przychody pasywne.

Jeżeli jesteś na początku drogi do stania się rentierem, większość informacji okaże się dla Ciebie nowa. Jeżeli jednak w jakimś stopniu osiągnąłeś już stan wolności finansowej i czerpiesz przychody pasywne na przykład z wynajmu nieruchomości, chciałbym zaproponować Ci zróżnicowanie portfela inwestycyjnego przez dodanie do niego innych instrumentów inwestycyjnych. Warto poznać je przynajmniej w podstawowej formie, aby być gotowym na różne scenariusze zachowania się rynku.

Od początku też będę z Tobą szczery: jeżeli nie masz majątku o wartości około 2 mln zł, nie staniesz się jutro rentierem, który z przychodów pasywnych czerpie 15 000 zł miesięcznie. Gwarantuję jednak, że droga, którą zaproponuję, jest niezwykle fascynująca, a cel, który sobie wyznaczysz, możliwy do osiągnięcia bez względu na miejsce, w którym dzisiaj się znajdujesz. A jeżeli jesteś w bardziej komfortowej sytuacji, niż ja byłem kilkanaście lat temu, być może szybciej zyskasz wolność finansową.

Zacznijmy zatem.

? Copyright by Daniel Tokarz

Autor: Daniel Tokarz

Tytuł: Biblia rentiera

Podtytuł: Jak generować przychody pasywne i zdobyć wolność finansową

Projekt graficzny okładki i makiety: Katarzyna Buk

Skład i łamanie: Katarzyna Buk | 27pixeli.com

Redakcja i korekta: Elżbieta Sokołowska | korektelka.pl

Szczecin 2019

ISBN EBOOK 978-83-61362-53-1

Wszelkie prawa zastrzeżone. Nieautoryzowane rozpowszechnianie całości lub fragmentu niniejszej publikacji w jakiejkolwiek postaci jest zabronione. Wykonywanie kopii metodą kserograficzną, fotograficzną, a także kopiowanie książki na nośnikach filmowym, magnetycznym lub innym powoduje naruszenie praw autorskich niniejszej publikacji.

Wszelkie znaki występujące w tekście są zastrzeżonymi znakami firmowymi lub towarowymi ich właścicieli.

Uwaga: informacje zawarte w tej publikacji nie stanowią doradztwa inwestycyjnego ani prawnego, tylko prezentują doświadczenie i opinie autora. Przed podjęciem jakiejkolwiek decyzji inwestycyjnej lub innego przedsięwzięcia biznesowego skorzystaj z doradztwa profesjonalnych podmiotów oraz sprawdź obowiązujące przepisy prawa.

Autor dołożył wszelkich starań, aby wiedza zawarta w publikacji była jak najwyższej jakości, jednak nie zna sytuacji finansowej i środowiska, w którym działają poszczególne podmioty. Zmieniające się prawo i sposoby jego interpretacji mogą dezaktualizować przedstawione informacje.